Hoe gemeenten worstelen met initiatieven voor tiny houses
Tekst en foto: Janneke Donkerlo
Steeds meer gemeenten krijgen te maken met initiatieven voor tiny house community’s. Dergelijke burgerinitiatieven passen echter niet binnen de huidige wet- en regelgeving van reguliere woningbouw. De ene gemeente doet alles officieel volgens bestaande regels, de andere neemt het voortouw en steekt daarmee de nek uit.
In 2015 liet Marjolein Jonker als eerste in Nederland een tiny house op wielen bouwen. Vervolgens kreeg zij van de gemeente Alkmaar toestemming om met een groep gelijkgestemden enkele jaren op het voormalige Nuon-terrein te staan; geheel zelfvoorzienend, dus zonder aansluiting op water, elektra, riool en wifi. Hiermee zette zij de tiny-house-beweging – overgewaaid uit de VS – in Nederland op de kaart. Inmiddels woont Jonker in een tiny house op een vaste locatie elders.
In Nieuwegein stelde een projectontwikkelaar in 2017 tijdelijk een voormalige boomgaard ter beschikking. De gemeente gaf een woonvergunning af voor twee jaar. Daarna moesten de huisjes op wielen plaatsmaken voor nieuwbouw.
Een groeiende groep mensen wil met gelijkgestemden in een tiny house community wonen in een groene omgeving, al dan niet zelfvoorzienend. Een community telt vijf tot tien huishoudens. De veelal houten huisjes hebben een oppervlakte van twintig tot vijftig vierkante meter en zijn verplaatsbaar, relatief betaalbaar en zo veel mogelijk energieneutraal. Wat de initiatiefnemers met elkaar gemeen hebben, is de behoefte om meer met elkaar te delen en minder te consumeren. Alles bij elkaar zorgt dit per huishouden voor een kleinere ecologische voetafdruk en meer sociaal contact.
Anno 2023 is de beweging enorm gegroeid. Door heel Nederland zijn momenteel naar schatting zeventig tot honderd projecten gerealiseerd; zo’n twee- tot driehonderd zitten in de aanvraag- of vergunningsfase. In vrijwel alle gevallen gaat het om een tijdelijke vergunning. Sommige gemeenten zijn bereid hun nek uit te steken. Andere houden liever de boot af, uit angst voor ‘verrommeling’, ‘smurfendorpen’, een ‘huisje in het bos’ of een ‘stacaravan op een achtererf’.
Droomplek
Voor dat laatste was Apeldoorn blijkbaar niet bang. In 2019 nam de gemeente zelf het voortouw voor een experiment met tien tiny houses die zonder aansluiting op de nutsvoorzieningen mochten experimenteren met duurzame alternatieven. ‘Wil jij ook je eigen droomplek creëren? Meld je dan aan’, aldus een enthousiaste wethouder in een videoboodschap. ‘Er is nu nog enkel gras, de omgeving kun je zelf creëren.’ Bij minimaal zeven aanmeldingen zou de proef van start gaan. Het werden er veel meer. Door middel van loting werd een selectie gemaakt en nog geen jaar later ging de transformatie van het weiland van start met plaatsing van de zelfgebouwde huisjes van Klein Zuidbroek. De bewoners organiseren nu regelmatig open dagen om hun ervaringen te delen.
Vaak gaan gemeenten echter pas aan de slag wanneer er een concrete aanvraag ligt van een burgerinitiatief. Initiatiefnemers hopen dan dat de gemeente een locatie ter beschikking wil stellen. Maar zelf een stuk grond voorstellen kan ook, bijvoorbeeld van een particulier of een kerk.
In Opsterland gaf de raad in 2018 de opdracht aan de gemeente om, in het kader van duurzaamheid, te onderzoeken wat de mogelijkheden waren voor tiny houses. Een concreet voorstel van een initiatiefgroep maakte dat de gemeente in actie kwam. Deze stelde een stuk grond ter beschikking: een weiland naast een volkstuinencomplex omringd door nieuwbouwhuizen. De ambtelijke organisatie wilde alles vervolgens zo goed en grondig mogelijk regelen. Degelijk, maar wel tijdrovend. De huisjes moeten volledig voldoen aan het Bouwbesluit. Ook moeten de huisjes ieder voor zich een aansluiting hebben op stroom, water en riolering. De huurprijs van de kavel zal op basis van deze investering worden berekend. Inmiddels hebben omwonenden bezwaar aangetekend tegen het project. En tijdens het vereiste flora- en faunaonderzoek trof de ecoloog een beschermde kikkersoort aan. De gemeente diende vervolgens een ontheffingsaanvraag van de provincie. De aanvraag, inclusief de voorwaarden waaronder de werkzaamheden zullen moeten worden uitgevoerd, is nog in behandeling bij ecologische adviseur. Tot zolang ligt het project stil. Een ander initiatief zal de gemeente pas in behandeling nemen als de groep zelf met een plek en een goed onderbouwd businessplan komt.
Kruimelgevallenregeling
In Dronten ging het soepeler. De burgemeester opende in mei dit jaar de Kleine Wierse, een community met plek voor tien tiny huishoudens in Biddinghuizen. De eerste gesprekken tussen de initiatiefnemers en de gemeente vonden plaats eind 2019. Het college was enthousiast, maar het vinden van de locatie had wel wat voeten in de aarde. Aanvankelijk had de wethouder een stuk grond in gedachten maar deze werd intern afgekeurd, iets waar de bewoners niet van op de hoogte waren. In goed overleg met de contactpersoon werd het proces weer vlot getrokken. Nu pacht de community een perceel van zevenduizend vierkante meter voor een pilot van vijf jaar, met een mogelijke verlenging van telkens een jaar. Hiervoor maakt de gemeente gebruik van de kruimelgevallenregeling. De kruimelvergunning is een relatief snelle route om van het bestemmingsplan af te wijken. Relatief snel omdat de reguliere voorbereidingsprocedure van 8 weken op een kruimelaanvraag van toepassing is én omdat de gemeenteraad geen bemoeienis met een kruimelafwijking heeft.
De Kleine Wierse maakt deel uit van een nieuwbouwlocatie in wording: De Graafschap. De tijdelijke tiny house bewoners hebben gebruik gemaakt van het gelijkwaardigheidsbeginsel. Dat houdt in dat een bouwvergunning ook verleend kan worden als de initiatiefnemer kan aantonen dat het woon- en leefklimaat gelijkwaardig is aan het Bouwbesluit. Dat betekende wel dat voor ieder huisje apart een vergunning moest worden aangevraagd.
De meeste bewoners leven offgrid; drie huisjes hebben een wateraansluiting. De pacht bedraagt 150 euro per huisje per maand. Daarnaast betaalt elk huisje gedurende de eerste vijf jaar 125 euro per maand voor de aanleg van een weg, een centrale aansluiting voor water en een voor elektriciteit. Omwonenden die al in de nieuwbouw van De Graafschap woonden, hebben geen bezwaar aangetekend. Op termijn wil de gemeente op de locatie de Kleine Wierse nog meer nieuwbouw realiseren; dan moet de groep verkassen. Maar als de ervaringen wederzijds positief zijn, zal de gemeente helpen bij het vinden van een vervangende locatie zodat de bewoners niet ‘op straat’ komen te staan. De gemeente huldigt het standpunt dat inwoners moeten kunnen wonen op een manier die bij hen past. Ook de provincie en het waterschap staan achter het experiment.
Houtkachels
In Gorinchem verhuurt een ondernemer grond aan een tiny house community. Zijn bedrijf ligt ingeklemd tussen de Waaldijk en een woonwijk uit de jaren tachtig. Naast zijn erf had de garagehouder een hectare landbouwgrond. Deze verhuurde hij lange tijd aan een boer die er zijn mest op uitreed. Vanuit het oogpunt van rentmeesterschap en duurzaamheid vond de christelijke garagehouder een tiny houses community een beter idee.
De toenmalige wethouder was in 2019 ook enthousiast en meende dat het mogelijk was om in relatief korte tijd – via de kruimelgevallenregeling – een tijdelijke omgevingsvergunning van maximaal tien jaar af te geven. De initiatiefgroep belegde enkele bijeenkomsten met de mensen in de woonwijk en nam hun zorgen serieus. Zo zouden de auto’s van de groep bij de garagehouder op het erf komen, de houtkachels een speciaal filter in de schoorsteen krijgen en van herrie zou geen sprake zijn. De bewoners kwamen juist voor rust en wonen in het groen. De lage huisjes zouden bovendien vrijwel onzichtbaar zijn achter de aanwezige boomwal.
Maar niet alle bestuurders waren het eens met de verkorte procedure. De haalbaarheid van het tijdelijke project moest worden aangetoond met een goede ruimtelijke onderbouwing. Ook moest er formeel onderzoek komen naar de kwaliteitsnormen voor de te bouwen huisjes, de aanwezige flora en fauna, waterkwaliteit, ontsluiting van wegen en toegankelijkheid voor hulpdiensten. Toen het proces in 2022 deels was afgerond, werd de champagne ontkurkt en met het plaatsen van de eerste huisjes was Klein Dalem een feit.
Maar toen zetten twee omwonenden alsnog hun hakken in het zand en stelden beroep in tegen de tijdelijke vergunning. De rechtbank verklaarde onlangs alle beroepsgronden ongegrond, op één na: de gemeente moet aantonen dat het groene karakter en het open landschap niet onevenredig wordt aangetast. De gemeente besloot daarop om dit zogenaamde motiveringsgebrek te herstellen en advies in te winnen bij een onafhankelijk landschapskundige. Dit proces loopt nog.
Terra Nova
Een nieuwe ster aan het tiny house firmament is de Groningse gemeente Het Hogeland. De kerk van Winsum kampt met teruglopende inkomsten en wil op de grond van de kerk een maatschappelijk project realiseren dat bovendien beter rendeert dan grasland. Vorig jaar diende de commissie van kerkrentmeesters, de penningmeester plus het dagelijks bestuur een ambitieus plan in voor een ecologische zone – Terra Nova – aan de rand van het dorp en deels in het buitengebied. Met naast een zonneweide, een professionele groentetuin en een voedselbos ook ruimte voor tiny houses. De aanmeldingen hiervoor stromen binnen. Het plan heeft ook de aandacht getrokken van SDG Nederland, de organisatie die zich hardmaakt voor de Social Development Goals van de VN. Afgelopen zomer nam de wethouder op een bijeenkomst van de Diaconie het SDG-certificaat feestelijk in ontvangst. De gemeente Het Hogeland is momenteel bezig met het doorlopen van de noodzakelijke procedures. Dat de ecologische zone er komt, is heel waarschijnlijk maar wanneer de eerste huisjes geplaatst kunnen worden is nog onduidelijk.
Intussen heeft het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) onlangs in Nieuwsuur laten weten dat de overheid bescheiden bouwprojecten met 20, 30 of 40 huisjes in het buitengebied aan de rand van dorpen zou moeten toestaan. En volgens de directeur van het EIB komen wat hem betreft tiny house community’s daar dan ook voor in aanmerking.
Correctie: in een eerdere versie van dit artikel stond dat Terra Nova een project is van de Diaconie van de PKN in Winsum, maar dat moet zijn: de commissie van kerkrentmeesters, de penningmeester plus het dagelijks bestuur.